她放弃免试，考上北大！

对于北京密云区阳光城·君山(jūnshān)墅的很多业主来说，过去的一个月十分煎熬(jiānáo)。

君山墅业主因不满物业服务，于2024年召开业主大会罢免物业公司(wùyègōngsī)，并在今年通过招投标挑选新物业，但(dàn)在新物业入场时却遭到老物业的阻挠。过去的一个月(yígèyuè)里，双方各执一词未能达成一致，小区形成了两家物业公司同时(tóngshí)入驻的特殊局面。

对(duì)君山墅所在的溪翁庄镇政府工作人员来说，同样很无奈(wúnài)。他们全程指导了小区召开业主大会、罢免旧物业(wùyè)、招投标挑选新物业的过程，原本是一个政府指导、业主依法自治的典型正面案例，如今(rújīn)却形成了这种新旧物业对峙的尴尬局面。

红星新闻记者获悉，君山墅物管会和老物业(wùyè)北京(běijīng)豪斯凯宾物业管理有限公司已经就此事提起诉讼。

有受访律师告诉红星新闻(xīnwén)，目前双方各不退让，法律程序确实是(shì)解决问题的可行办法。但(dàn)诉讼周期过长和诉讼结果的不确定性，很容易让业主及物业矛盾激化，建议属地政府及行业主管部门积极(jījí)组织各方协调争取能够达成一致，避免产生不必要的风险。

一小区(xiǎoqū)新旧物业“抢活干”

7月4日，红星新闻记者来到位于密云区的君山墅小区。在小区大门口(dàménkǒu)，两批身着不同(bùtóng)服饰的保安分别向进场车辆敬礼。小区内，也能看到身着不同服饰的保洁和其他工作人员(gōngzuòrényuán)在工作。

▲小区大门口两家物业公司的保安同时(tóngshí)执勤

业主鲁先生告诉红星新闻，小区目前处于这种两家物业同时存在的奇怪局面：小区大门(mén)(mén)(dàmén)进来是大片绿地和酒店等，东西两个居民区则有单独的“二道门”。目前，老物业管理着“二道门”以内区域，新物业管着其他区域。新物业想通过“二道门”进入业主家里提供服务(fúwù)，会被老物业阻拦，需要业主打电话或者到门口把人接进来(jiējìnlái)。

“双方因此发生了许多次矛盾冲突，经常(jīngcháng)报警(bàojǐng)。这种混乱给业主的(de)日常生活也带来了巨大困扰。”鲁先生说。但红星新闻记者(xīnwénjìzhě)4日在小区实探发现，新物业的工作人员已可以正常通过“二道门”，新物业的负责人猜测可能与前些天的冲突报警有关。

这场新旧(xīnjiù)物业同时驻守小区互不相让的(de)“闹剧”，源自小区业主更换物业的行动。

资料显示，君山墅是位于密云(yún)区的一个绿化率极高的低密(dīmì)山水别墅(biéshù)，开发商曾以“见树不见墅”作为宣传点。小区从2007年开始陆续交付，逐渐形成如今规模(guīmó)，白河从中穿过将小区分为东西两部分。小区物业为北京豪斯凯宾物业管理有限公司(yǒuxiàngōngsī)（简称豪斯凯宾）。豪斯凯宾原为开发商自有物业，经过多次股权变更(biàngēng)，如今属于万科物业服务品牌“万物云”旗下。

由于不满物业服务(fúwù)，小区2024年9月召开(zhàokāi)业主大会，在(zài)北京市渔阳公证处监督下表决(biǎojué)终止豪斯凯宾的服务。公证书显示，终止物业服务的投票中，767票支持、3票反对、41票弃权，业主总数为923人。

▲公证书显示的投票情况(qíngkuàng)

此后，物管会受(shòu)业主大会授权通过招投标形式进行新物业公司选聘(xuǎnpìn)，并在今年5月选定北京瑞赢酒店物业管理有限公司（简称(jiǎnchēng)“瑞赢物业”）为新物业。6月5日交接时，豪斯凯宾物业拒绝(jùjué)交接，双方发生争执。

过去一个月，在各方组织协调下，小区(xiǎoqū)形成目前双物业的奇怪(qíguài)平衡。新物业瑞赢已进场对小区绿化等公共设施进行修缮，老物业也正常进行物业服务(fúwù)。物管会成员、业主李先生告诉红星新闻，这种乱象给居民带来(dàilái)很大困扰，“比如因为(yīnwèi)设备老化东区时常停水，老物业不(bù)愿意大修，新物业想修但也没办法。还有现在矛盾激烈，业主担心安全问题，小区摄像头很多是坏的，也没人修。”

房产交易平台显示，该小区有95套(tào)在售房源和(hé)10套暂未上架房源，挂牌率超过10%。有业主告诉(gàosù)记者，小区业主大部分(dàbùfèn)都是买来养老的，原本入住率就不高，这几年小区品质下降加上这次的闹剧，让很多人想要卖房。

老物业认为(rènwéi)物管会决议不合法

镇政府称全程指导(zhǐdǎo)，依法依规

多名业主告诉红星新闻，他们对老物业的(de)不满主要包括缩减服务范围(fànwéi)，小区外围绿化杂草丛生，内部的河道也没有清理，公共设施维修(wéixiū)缓慢、监控故障、存在安全隐患等。

红星新闻记者搜索发现，豪斯凯宾物业去年4月曾发生过一起安全事故(ānquánshìgù)，造成两人死亡。密云区应急管理局调查报告提到，豪斯凯宾被(bèi)罚款80万元，该物业多名工作人员及其上级管理单位北京万科物业服务有限公司(yǒuxiàngōngsī)的(de)相关负责人分别被建议追究刑事责任或撤职等处罚。

红星新闻记者在小区内看到，“二道门”以外的大片绿地(lǜdì)如今已经被新物业进行简单修剪，未修剪部分处于杂草丛生的状态，“二道门”内也能看到不少(bùshǎo)木质栈道损毁、水池(shuǐchí)水泛着绿色等。

▲小区内木质凉亭和地板(dìbǎn)有损坏

新入场的瑞赢物业负责人(fùzérén)告诉记者，他们接管这个小区的物业服务已进行了备案，对方拒绝退场(tuìchǎng)缺乏合理性。目前，瑞赢物业已对小区绿化和一些设施(shèshī)进行了整改，但由于没能正式入场，水系整改等投资较大的项目还没有(méiyǒu)开始。

▲记者(jìzhě)在北京市住建委官网查到的备案信息

对于物管会(wùguǎnhuì)更换物业的(de)举动和理由(lǐyóu)，豪斯凯宾方面有着不同的观点。他们向物管会的回函中提到两点质疑，一是物管会没有按照法律法规要求，提前六十日书面通知解聘；二是认为君山墅东西区(qū)是两个独立的规划区域，应成立两个物管会，单一物管会不合法。

对于(duìyú)(duìyú)这一质疑，物管会成员认为，已经在小区张贴告示，做到了告知，招投标(zhāotóubiāo)时万科物业也有参与，说明对方是清楚此事的。对于两个小区的说法，小区一直是一个(yígè)名字、一个物业，没有道理因为换物业就要变成两个。

7月4日，豪斯凯宾物业一名负责人告诉记者，物管会(wùguǎnhuì)和一些业主最不满(bùmǎn)的外围草地管理问题，实际情况并非如此。

那片约80万平方米的外围草地(cǎodì)并不在(zài)小区红线内，开发商此前为了销售需要一直(yìzhí)在维护，但他们接手后对方不再出钱，作为物业不可能花费巨额成本去(qù)维护一片不在小区内的草地。他们也想过与物管会联合向开发商施压，要求对方继续出资维护，但物管会并没有选择与物业合作(hézuò)而是组织更换物业。另外，他并不看好新物业能以这样(zhèyàng)一个收费标准长期维护这片区域。

该负责人表示，对于物管会(wùguǎnhuì)的合法性和业主(yèzhǔ)大会投票结果，他们不认可，对方代表不了大部分业主的观点。面对物管会的起诉，他们也进行反诉，希望能在法院组织下重新(chóngxīn)依法依规再重新组织一次投票。

红星新闻记者也见到了几名支持豪斯凯宾物业的业主。她们认为，老物业工作确实存在一些问题，但物管会(guǎnhuì)成员(chéngyuán)的工作流程、人员资质和业主大会(yèzhǔdàhuì)投票结果也存在不合规的地方。

红星新闻记者获悉(huòxī)，小区所在溪翁庄镇政府(zhènzhèngfǔ)(zhènzhèngfǔ)与区住建委都曾就此事进行过多次协调沟通(gōutōng)。4日傍晚(bàngwǎn)，溪翁庄镇政府主管物业工作的副镇长告诉记者，从前期召开业主大会到成立物管会、招投标更换物业再到交接，镇政府是全程参与指导的，保证让他们合法合规(héguī)地推进每一步程序，相关结果也都依法进行公开。其间，镇政府还会及时请示区住建委，征求区里的指导意见。

“一直到组织(zǔzhī)交接会的时候都十分顺利，没有(yǒu)提出什么不同意见，结果到交接那天，又说不认可(rènkě)了。”说到这个局面，这位副镇长也很无奈。但他提到，镇政府和区住建委等部门一直在积极推动这件事情解决，预计下周会有初步方案(fāngàn)。

业主大会解除物业需符合法律规范(guīfàn)

建议属地政府(zhèngfǔ)组织协商解决

记者搜索发现，今年(jīnnián)3月，新京报报道一起发生在北京(běijīng)通州区的(de)老物业拒绝退场的案例。老物业的理由是已经进行了大量投资，要求赔偿损失(péichángsǔnshī)。通州住建委表示，如果老物业未在规定时间内移交将会在90日之内对其进行处罚。

新(xīn)入场的瑞赢物业负责人告诉红星新闻，他们公司主要业务就是这种二手楼盘物业。对于目前(qián)遇到的局面，他们很无奈，但还是建议业主(yèzhǔ)合法合规、在(zài)政府指导下解决问题，尽量不要发生冲突。前三个月他们不会收取物业费(wùyèfèi)，三个月之后如果事情还没有解决，如何收费还要看具体情况。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典对选聘和(hé)解聘物业的参与(cānyù)比例和表决同意比例有明确规定，业主大会解聘物业公司需要达到相关(xiāngguān)规定的参与表决和同意的比例要求，并按照规定提前六十日（或合同(hétóng)约定的通知期限）书面通知老物业。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者(huòzhě)合理期限内退出物业服务区域，配合新物业做好交接工作(gōngzuò)，并如实告知物业的使用和管理状况。

如果老物业对这个结果不认可，可能会以业主大会解聘决定无效、程序(chéngxù)违法等理由(lǐyóu)向法院提起诉讼。在诉讼过程中，业主方需要提供充分的证据，证明(zhèngmíng)召开业主大会及做出解聘决定符合法律规定。

北京伟睿律师事务所律师林虎(línhǔ)才同样提到，新老物业混杂、双方互不退让(tuìràng)，通过法律程序(chéngxù)是目前解决问题(jiějuéwèntí)可行的办法。但是解聘物业公司，应同时具备解聘决议程序合法并(bìng)符合法定或约定解除条件。在诉讼过程中，原物业公司可能会对(duì)解聘程序的合法性及是否符合法定或约定解除条件提出抗辩，导致诉讼周期过长及诉讼结果的不确定性增加。建议属地政府及行业主管部门积极组织各方协调，争取能够(nénggòu)达成一致，避免产生不必要的风险。

红星新闻记者 刘亚洲 付垚 北京(běijīng)报道

更多精彩资讯请在应用市场下载“极目新闻”客户端，未经授权请勿转载，欢迎(huānyíng)提供新闻线索，一经(yījīng)采纳即付报酬。